Po keleto ramesnių metų Lietuvos nekilnojamojo turto rinka vėl įgauna pagreitį – mažėjančios palūkanos, lengvesnės pirmojo būsto įsigijimo sąlygos, pensijų kaupimo reforma ir auganti paklausa skatina kainų kilimą. Tokiame kontekste kai kurie pardavėjai ima svarstyti, ar nevertėtų nutraukti prieš kelis mėnesius sudarytų preliminarių sutarčių ir tą patį turtą parduoti brangiau. Tačiau ar toks žingsnis – greitas pelnas ar potenciali rizika, galinti kainuoti daugiau nei uždirbta?
„Matome besikartojantį scenarijų – panašų į tą, kurį stebėjome 2021 m., kai kainos kilo rekordiniu tempu, o pardavėjai, tikėdamiesi didesnio pelno, nutraukdavo senus susitarimus. Kai kuriems tai baigėsi reikšmingais nuostoliais“, – sako „Sorainen“ vyresnioji teisininkė, advokatė Aušra Gaurytė-Tuskenė.
Kodėl pardavėjai ryžtasi nutraukti sutartis
Teisininkė, advokato padėjėja Laura Mackevič paaiškina, kad spartus kainų augimas dažnu atveju tampa stipria paskata persvarstyti senesnius susitarimus.
„Kai kainų skirtumas tarp senos ir naujos sutarties siekia dešimtis procentų, kai kurie pardavėjai pasveria, jog net ir sumokėjus baudą ar grąžinus įnašą vis tiek liks pelno. Iš ekonominės logikos tai gali atrodyti racionalus sprendimas, bet teisiškai – tai rizika“, – sako ji.
Vis dėlto preliminari sutartis nėra vien formalus ketinimas parduoti. Šalys dažniausiai jau būna suderinusios pagrindines sąlygas ir pasiekusios aukščiausią pasitikėjimo laipsnį.
„Šiame etape kalbame nebe apie laisvę derėtis ir sudaryti sutartis, o apie pareigą elgtis atsakingai ir sąžiningai. Jei viena šalis nutraukia sutartį vien dėl galimo didesnio pelno, teismas tokį veiksmą gali pripažinti nesąžiningu“, – pažymi A. Gaurytė-Tuskenė.
Iki 2022 m. teismų praktikoje dominavo vadinamasis kainų skirtumo principas: jei pardavėjas nepagrįstai nutraukdavo preliminarią sutartį, o pirkėjas vėliau įsigydavo kitą turtą už didesnę kainą, pardavėjui galėjo tekti atlyginti šį skirtumą
Teisininkės pateikia pavyzdį – jeigu pirkėjas planavo įsigyti butą už 200 tūkstančių eurų, tačiau po sutarties nutraukimo jam teko pirkti iš esmės panašų už 230 tūkstančių, teismas galėjo priteisti 30 tūkstančių eurų kompensaciją.
Teismų praktikoje kainų skirtumo principo taikymas vėliau buvo detalizuotas, nustatant, kad sąžininga preliminariosios sutarties šalis turi įrodyti, kad dėl derybų su nesąžininga šalimi ji prarado galimybę sudaryti pagrindinę sutartį su kitais asmenimis palankesnėmis sąlygomis ir turėjo sudaryti sutartį su trečiuoju asmeniu sau blogesnėmis sąlygomis, t.y. pvz. pirkėjas turėjo įrodyti, kad dėl nesąžiningai vykdytų pardavėjo derybų, jis prarado galimybę įsigyti turtą iš kitų asmenų jam palankiomis sąlygomis ir galiausiai, nutrukus nesąžiningoms deryboms, buvo priverstas sudaryti sutartį su kitu pardavėju už didesnę kainą.
Palankūs teismų sprendimai dėl nuostolių priteisimo taikant kainų skirtumo principą buvo gan reti, nes tikėtina, kad dalis pirkėjų tiesiog nesiryždavo veltis į ilgus procesus, kitiems nepavykdavo įrodyti, kad egzistavo realūs 3jų asmenų pasiūlymai ar kad naują turtą įsigijo per „protingą“ terminą bei iš esmės panašiomis sąlygomis.
„Nors teisė į kompensaciją egzistavo, tačiau galima vertinti, kad ji buvo palankesnė sutartį pažeidusiai šaliai, nes patirtus nuostolius buvo gan sudėtinga įrodyti“, – sako teisininkė.
Lūžio taškas
2022 m. rugsėjo 12 d. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas priėmė nutartį, kuri iš esmės pakeitė jėgų balansą. Teismas pripažino, kad kai viena šalis nesąžiningai nutraukia sutartį ir iš to gauna finansinės naudos, kita šalis turi teisę reikalauti šią naudą pripažinti savo nuostoliais (t. y. reikalauti priteisti restitucinius nuostolius).
„Teismas pasakė paprastai – nesąžiningos šalies pelnas yra sąžiningos šalies praradimas. Tokia logika pagrįsti nuostoliai galimi ir nutraukus preliminarią sutartį. Tai tapo rimtu signalu rinkai“, – komentuoja A. Gaurytė-Tuskenė.
Ši byla buvo simboliška – pardavėjas buvo įsipareigojęs parduoti patalpas už 7 000 eurų, bet pardavė kitam pirkėjui už 30 000. Pirkėjas pareikalavo 23 000 eurų – ir teismas pripažino jo teisę tokią sumą gauti. Anot teisininkių, tai buvo aiškus precedentas, parodęs, kad net jei pirkėjas neįsigijo kito turto, jis vis tiek gali reikalauti kompensacijos, atitinkančios pardavėjo neteisėtai gautą naudą.
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas priėmė keletą nutarčių, kuriose praktika išplėtota, akcentuojant, kad pirkėjo teisė reikalauti pardavėjo gautos naudos galima išimtiniais atvejais.
„Nors akcentuotinas restitucinių nuostolių priteisimo išimtinumas, tačiau teismai pripažįsta galimybę ikisutartiniuose santykiuose nukentėjusiai šaliai pagrįsti patirtus nuostolius ir taikant kainų skirtumo principą, ir reikalaujant pardavėjo gautos naudos, ir negautų pajamų atlyginimo (pvz. preliminarioje sutartyje sulygtos kainos ir turto vertės, buvusios nutraukiant preliminarią sutartį, skirtumo). Taigi, realiai sąžiningos šalies galimybės pagrįsti ir prisiteisti nuostolius, kilusius nesąžiningai nutraukus preliminarią sutartį, yra platesnės“ – paaiškina A. Gaurytė-Tuskenė.
Tokie niuansai, pasak L. Mackevič, rodo, kad situacija nėra juoda ir balta – pažeidus preliminarią sutartį ne kiekvienas pirkėjas prisiteis nuostolius, kurie atitiks pardavėjo pelną, tačiau pardavėjui taip pat gali būti sudėtinga apsiginti nuo reikalavimo priteisti nuostolius – kiekvienas atvejis vertinamas individualiai bei vertinant visas reikšmingas aplinkybes, priduria teisininkės.
Ką tai reiškia verslui šiandien
NT rinkos atsigavimas ir kylantys kainų lūkesčiai vėl kuria pagundą nutraukti preliminarias sutartis, tačiau dabar tokie veiksmai yra daug rizikingesni nei prieš kelerius metus.
„Teismų požiūris pasikeitė – pardavėjai, kurie tikisi gauti papildomos naudos iš rinkos pokyčių, gali susidurti su priešingu rezultatu. Rinkos logika ir teisės logika ne visada sutampa“, – pabrėžia A. Gaurytė-Tuskenė.
Jos teigimu, prieš imantis bet kokių veiksmų verta įvertinti ne tik galimą finansinį rezultatą, bet ir reputacinį poveikį.
„Preliminarių sutarčių ginčai neretai tampa vieši, o reputacija NT sektoriuje yra ilgalaikė valiuta. Kartais atsisakymas trumpalaikės naudos gali padėti išsaugoti pasitikėjimą ir klientų lojalumą“, – priduria L. Mackevič.
